입찰가 산정 전략 – 초보자가 실수하는 계산법

• 서론 : 입찰가 산정 전략의 중요성
• 본론1 : 입찰가 산정 전략의 기본 개념
• 본론2 :초보자가 자주 실수하는 입찰가 계산법
• 본론3 :실전 입찰가 산정 전략 단계별 정리
• 결론 :입찰가 산정 전략의 핵심 요약

서론. 입찰가 산정 전략의 중요성

입찰가 산정 전략은 부동산 경매에서 낙찰 성패를 결정짓는 핵심 요소다. 같은 물건이라도 누가 얼마에 입찰하느냐에 따라
수익률은 물론 낙찰 이후의 리스크까지 달라진다. 경매 초보자들이 흔히 범하는 실수는 감정가만 기준으로 단순 계산하거나,
‘최저가보다 조금 높게 써내면 되겠지’ 하는 막연한 접근이다. 하지만 입찰가 산정은 그렇게 단순하지 않다. 시세, 권리, 수리비, 세금, 명도비용, 경쟁률, 자금조달비용 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 한다. 입찰가는 ‘가장 싸게 낙찰받는 금액’이 아니라 ‘가장 합리적으로 낙찰받을 금액’을 찾는 과정이다. 이 글에서는 입찰가 산정 전략의 원리부터, 초보자가 자주 틀리는 계산법,
그리고 실전에서 적용 가능한 구체적 산정 방법까지 정리해본다.

 

입찰가 산정 전략 – 초보자가 실수하는 계산법

본론1. 입찰가 산정 전략의 기본 개념

입찰가 산정 전략은 경매에서 경쟁자와 차별화된 판단력을 만드는 과정이다. 이를 위해서는 경매 금액의 구성요소와 원가 개념을 명확히 알아야 한다.

1. 입찰가의 구성 요소

입찰가는 단순히 “최저가 이상”을 의미하지 않는다. 낙찰 후 실제 투자자가 부담하는 총비용은 다음과 같다.

• 낙찰가: 입찰 금액(경매에서 써낸 금액)
• 취득세 및 등록세: 낙찰가의 약 4.6% 내외
• 수리비: 노후도 및 하자 보수비용
• 명도비용: 점유자 퇴거 협의비, 소송비용 등
• 인수금액: 선순위 임차인 보증금 등 인수되는 권리금
• 대출이자 및 금융비용: 자금 조달 시 발생하는 비용

즉, 입찰가를 정하기 전에는 총투자비용 = 낙찰가 + 부대비용을 계산해야 한다. 이를 모르면 예상 수익률이 왜곡되고, ‘싸게 샀다’고 착각하게 된다.

2. 입찰가 산정의 원리

입찰가 산정은 시세 대비 할인율을 기준으로 결정된다. 기본 계산식은 다음과 같다.

입찰가 = 시세 × 목표 낙찰가율

 

예를 들어 시세가 2억 원인 아파트를 목표 낙찰가율 75%로 잡는다면, 입찰가는 1억 5,000만 원이다. 다만, 여기에 권리 인수나 수리비, 세금 등을 더해 ‘실제 투자금액’을 재조정해야 한다.

 

본론2. 초보자가 자주 실수하는 입찰가 계산법

입찰가 산정 전략에서 가장 많은 실수가 발생하는 구간은 ‘낙찰 후 발생할 비용’을 간과하는 부분이다.

1. 감정가 기준으로 단순 계산하는 실수

초보자는 종종 감정가의 일정 비율로만 입찰가를 산정한다. 예를 들어, 감정가 1억 원짜리 물건이면 “80%면 싸다”고 생각하고 8,000만 원에 입찰하는 식이다. 그러나 감정가는 경매 개시 기준 시점의 평가액이다. 경매가 장기화되면 시장 시세는 이미 변해 있고, 감정가보다 낮은 실거래가가 형성되기도 한다. 따라서 감정가 기준이 아니라 최근 실거래가와 주변 시세를 기반으로 입찰가를 정해야 한다.

2. 수리비·세금·명도비용 미반영

수리비나 명도비용을 계산하지 않으면 실질 수익률이 크게 떨어진다.

예시)

• 감정가: 1억 원
• 최저가: 8,000만 원
• 입찰가: 8,500만 원
• 낙찰 후 수리비 300만 원, 명도비용 200만 원

→ 실제 총투자금은 9,000만 원이다. 시세가 9,200만 원이라면 남는 금액은 200만 원, 즉 수익률은 2%도 되지 않는다.

입찰가를 정할 때는 반드시 총투자금 대비 예상 수익률을 함께 계산해야 한다.

3. 경쟁률 예측 실패

입찰 경쟁률을 고려하지 않으면 낙찰 실패 혹은 과입찰의 위험이 있다. 예를 들어, 10명 이상이 입찰할 것으로 예상되는 물건은
최저가보다 10% 이상 써야 낙찰 가능성이 있다. 반면, 경쟁자가 적은 물건이라면 최저가 수준에서 낙찰될 가능성이 높다. 따라서 입찰 전에는 최근 동일 단지, 인근 지역의 낙찰가율과 입찰자 수를 반드시 확인해야 한다.

 

본론3. 실전 입찰가 산정 전략 단계별 정리

입찰가 산정 전략은  '정보 수집 → 위험 보정 → 수익률 계산 → 최종 금액 확정’의 4단계로 정리할 수 있다.

1단계: 시세 조사

시세 조사는 입찰가 산정의 출발점이다. 법원감정가, 실거래가, 인근 매물가격을 비교해 현재 시장이 형성한 ‘현실적인 매입가’를 확인한다.

• 실거래가 확인: 국토부 실거래가 공개시스템
• 인근 유사물건: 네이버부동산, KB시세 등
• 감정가 비교: 법원경매정보 사이트

이 세 가지를 조합하면 ‘시세 기준 낙찰가율’을 가늠할 수 있다.

2단계: 위험요인 반영

권리관계, 점유자, 하자 등 물건의 위험도에 따라 입찰가를 조정해야 한다.

위험요소	내용	입찰가 조정폭
선순위 임차인 인수	보증금 일부 인수	-5% ~ -15%
유치권 존재	공사대금 분쟁 위험	-10% ~ -20%
명도 곤란	소송 필요	-5% 이상
공실/하자 없음	안전물건	조정 없음

위험도가 높을수록 낙찰가율을 더 낮게 잡아야 한다.

3단계: 수익률 계산

입찰가는 투자금 대비 수익률로 판단해야 한다. 기본 수익률 계산식은 다음과 같다.

예상 수익률 = (예상 시세 – 총투자금) ÷ 총투자금 × 100

예시)

• 예상 시세: 2억 원
• 낙찰가: 1억 5,000만 원
• 부대비용: 500만 원
• 총투자금: 1억 5,500만 원

→ 예상 수익률 = (2억 – 1억 5,500만 원) ÷ 1억 5,500만 원 = 약 29%

이 계산을 통해 목표 수익률을 미리 정하면 입찰 금액의 상한선을 합리적으로 정할 수 있다.

4단계: 최종 입찰가 확정

마지막 단계는 시장 경쟁 상황을 반영해 ‘최저가 대비 몇 퍼센트에 쓸 것인가’를 결정하는 것이다.

• 입찰자 1~2명 예상: 최저가 그대로
• 입찰자 3~5명 예상: 최저가 + 3~5%
• 입찰자 10명 이상 예상: 최저가 + 8~10%

이 전략은 단순한 감이 아니라 경매정보사이트의 ‘최근 낙찰가율 통계’를 참고해 설정하는 것이 좋다.

 

입찰가 산정 시 유용한 계산 공식

입찰가 산정 전략을 수치로 체계화하면 감정적 판단을 줄이고 객관적인 결정을 내릴 수 있다.

1. 기본 산정식

입찰가 = (예상 시세 – 예상 수익금 – 부대비용) × 위험보정률

여기서 위험보정률은 물건의 안정성에 따라 조정한다.

• 안정적 아파트: 0.95~1.0
• 소형 빌라, 상가: 0.85~0.9
• 권리복잡 물건: 0.7~0.8

예시)

• 예상 시세: 2억 원
• 목표 수익금: 3,000만 원
• 부대비용: 500만 원
• 위험보정률: 0.9

→ 입찰가 = (2억 – 3,000만 – 500만) × 0.9 = 약 1억 4,850만 원 이 금액이 합리적인 입찰가 한도다.

2. 감정가 대비 입찰가율

낙찰가율을 계산하면 다른 물건과 비교가 가능하다.

낙찰가율 = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100

예를 들어 감정가 1억 원, 낙찰가 8,000만 원이면 낙찰가율은 80%. 시세보다 감정가가 높았다면 실제 낙찰가율은 더 낮게 평가할 수 있다. 이 데이터를 쌓아두면 자신만의 ‘입찰가 기준표’를 만들 수 있다.

 

결론. 입찰가 산정 전략의 핵심 요약

입찰가 산정 전략은 경매에서 수익과 리스크를 동시에 관리하는 도구다. 단순히 ‘얼마에 써내야 낙찰될까’가 아니라,
‘얼마를 써내야 손실 없이 수익을 낼 수 있을까’를 계산하는 과정이다.

• 입찰가 산정은 시세, 위험, 비용, 경쟁률의 종합 판단이다.
• **총투자금 = 낙찰가 + 부대비용(세금·수리·명도 등)**으로 계산해야 한다.
• 감정가 기준이 아니라 실제 시세 기준으로 판단한다.
• 위험요소가 많을수록 입찰가율을 낮춘다.
• 예상 수익률을 목표로 역산해 입찰가를 정한다.
• 1~2회 유찰된 시점이 가장 합리적 입찰 타이밍이다.

결국 입찰가 산정 전략의 본질은 ‘감정이 아닌 계산으로 판단하는 능력’이다. 이 원리를 익히면 어떤 경매 물건이라도 가치와 가격의 균형점을 스스로 찾아낼 수 있다.