경매물건 중 ‘건축물대장상 문제 있는 집’ 구별법

• 서론 : 건축물대장은 경매 투자에서 ‘보이지 않는 리스크’의 출발점
• 본론1 : 건축물대장의 기본 구조 이해 – 표제부와 층별정보
• 본론2 : 건축물대장상 문제 유형 – 경매에서 자주 나오는 4가지
• 본론3 : 건축물대장 확인 절차 – 실전 검색과 대조 방법
• 본론4 : 건축물대장상 문제 있는 집의 리스크 – 낙찰 후 발생 가능한 불이익
• 결론 : 건축물대장은 ‘건물의 등기부등본’이다

서론. 건축물대장은 경매 투자에서 ‘보이지 않는 리스크’의 출발점

경매물건을 분석할 때 대부분은 등기부등본이나 권리분석에 집중한다. 하지만 실제로 더 큰 손실로 이어지는 경우는 ‘건축물대장상 문제’를 놓친 경우다. 건축물대장은 해당 부동산의 법적 존재와 구조, 용도, 면적, 건축 승인 이력을 행정적으로 증명하는 공식 문서다. 즉, 이 문서가 문제 있으면 법적으로 “존재하지 않는 건물”처럼 취급될 수도 있다. 경매시장에서는 종종 ‘무허가 건물’, ‘위반 건축물’, ‘용도 불일치’ 등 건축물대장상 이상이 있는 물건이 등장한다. 이런 물건은 겉보기엔 멀쩡하지만, 낙찰 후 소유권 이전, 대출, 매도, 리모델링 과정에서 큰 제약을 받을 수 있다. 이 글에서는 경매물건 중 건축물대장상 문제가 있는 집을 어떻게 구별하고, 어떤 절차로 확인해야 하는지를 실전 중심으로 정리한다.

 

경매물건 중 ‘건축물대장상 문제 있는 집’ 구별법

본론1. 건축물대장의 기본 구조 이해 – 표제부와 층별정보

건축물대장을 제대로 읽을 줄 알아야 문제가 있는 집을 구별할 수 있다. 대장은 크게 표제부, 층별현황, 변경이력으로 나뉜다.

1. 표제부

표제부는 건물의 ‘기본 신분증’이다. 주소, 구조, 층수, 용도, 연면적, 건축연도 등이 표시된다. 이 부분을 통해 건물이 합법적으로 건축허가를 받아 존재하는지를 판단할 수 있다. 예를 들어 ‘건축허가일자 없음’ 또는 ‘건축물대장 미등록’으로 표시되면 그 건물은 행정상 ‘무허가 건물’일 가능성이 높다. 또한 구조 항목이 ‘조적조’, ‘철근콘크리트조’ 등으로 명시되어 있는데, 실제 현장 건물 구조와 다르다면 불법 증·개축이 의심된다.

2. 층별현황

층별현황은 각 층의 용도와 면적이 기록된 부분이다. 예를 들어 지층이 ‘창고’로 등록되어 있는데 실제는 ‘주거용 원룸’으로 쓰이고 있다면 이는 명백한 용도 위반 건축물이다. 이 경우 행정상 ‘위반건축물’로 지정되어 이행강제금이 부과되거나, 심한 경우 매도 및 대출 제한을 받을 수도 있다.

3. 변경이력

변경이력은 과거 증축, 용도변경, 리모델링 등의 기록을 보여준다. 이 부분에서 ‘변경신고일자 없음’이 반복되는 물건은 비허가 증축 가능성이 크다. 즉, 현장과 대장이 다르면 대부분 문제 물건이다.

 

본론2. 건축물대장상 문제 유형 – 경매에서 자주 나오는 4가지

경매물건 중 건축물대장상 문제가 있는 집은 유형별로 명확히 구분된다. 다음 네 가지는 실제 경매 현장에서 자주 등장하는 사례다.

1. 무허가 건물

무허가 건물은 말 그대로 건축허가를 받지 않고 지어진 건물이다. 건축물대장에 ‘등록 없음’으로 표시되며, 대부분 토지 위에 불법적으로 세워진 형태다. 이 경우 법적으로 건물이 존재하지 않기 때문에, 낙찰 후 소유권 이전등기 자체가 불가능할 수도 있다.

2. 위반건축물(이행강제금 부과대상)

불법 증축, 불법 용도변경 등이 이루어진 건물로, 건축물대장 비고란에 “위반건축물”로 표시된다. 이 건물은 매각 후에도 이행강제금이 인수되는 구조라 낙찰자는 금전적 부담을 떠안게 된다. 예를 들어 옥상에 불법으로 원룸을 증축한 경우, 철거 명령 또는 수백만 원의 강제금이 부과될 수 있다.

3. 용도 불일치 건물

대장상 ‘근린생활시설’로 등록되어 있는데 실제는 주거용으로 임대 중인 건물 등이 해당된다. 이 경우 향후 대출이 어렵고, 세금 부과 기준이 달라질 수 있다. 특히 주택임대사업자로 등록하려 해도 건축물 용도가 주거용이 아니면 불가능하다.

4. 건물과 대지의 불일치

건축물대장상의 소재지와 등기부상의 토지 지번이 일치하지 않는 경우다. 이는 지분 일부만 소유하거나, 다른 사람 땅 위 건물을 점유 중인 사례일 수 있다. 이런 물건은 명도나 등기 절차에서 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 크다. 결국 이 네 가지 중 하나라도 해당되면 “표면상 수익률이 높아도 실익이 없는 경매물건”이 된다.

 

본론3. 건축물대장 확인 절차 – 실전 검색과 대조 방법

경매물건을 분석할 때, 건축물대장은 다음 순서로 확인하면 효율적이다.

1. 대법원 경매마당에서 주소 확인

먼저 대법원 경매마당(https://www.courtauction.go.kr)에서 물건 상세 페이지의 ‘소재지’와 ‘건물용도’를 확인한다. 표시된 주소를 그대로 복사해 정부24(https://www.gov.kr) 사이트에서 ‘건축물대장 열람(무료)’ 서비스를 이용한다.

2. 건축물대장 열람

‘표제부 + 층별현황 + 총괄표제부’를 모두 선택해야 전체 구조를 볼 수 있다. 주소 일부가 잘못 입력되면 조회가 안 되므로, 도로명과 지번을 모두 확인해야 한다.

3. 등기부등본과 대조

등기부상의 소재지, 구조, 용도, 면적이 건축물대장과 일치하는지 비교한다. 예를 들어 등기부에는 ‘철근콘크리트조 2층 주택’인데, 건축물대장에는 ‘조적조 1층’으로 되어 있다면 증축이나 리모델링 과정에서 무신고 변경이 있었을 가능성이 높다.

4. 현장 사진과 비교

네이버 지도나 직접 촬영한 외관 사진과 건축물대장의 층수·구조를 비교한다. 눈으로 보이는 층수가 더 많거나 구조가 다르면
무단 증축 여부를 의심해야 한다. 이 4단계 확인만 해도 대부분의 문제 물건을 걸러낼 수 있다. 즉, 대장과 등기부, 현장이 일치하지 않으면 문제 물건으로 간주하는 것이 안전하다.

 

본론4. 건축물대장상 문제 있는 집의 리스크 – 낙찰 후 발생 가능한 불이익

건축물대장상 문제가 있는 집을 낙찰받았을 경우, 그 영향은 생각보다 크고 다양하게 나타난다.

1. 소유권이전등기 불가 또는 지연

무허가 건물의 경우 법적으로 건물이 존재하지 않기 때문에 소유권 이전등기를 진행할 수 없는 사례가 있다. 일부 지방자치단체에서는 사후 허가를 받기 위해 ‘적법화 절차’를 밟아야 하는데, 이 과정이 수개월에서 1년 이상 걸릴 수 있다.

2. 금융기관 대출 불가

은행은 건축물대장이 없는 건물을 담보로 인정하지 않는다. 따라서 낙찰 후 대출 전환이 불가능하거나, 감정가 대비 50% 이하로 제한될 수 있다.

3. 세금 및 이행강제금 부담

위반건축물은 이전 소유자의 위반 사실이라도 소유권 이전 시점에 강제금이 부과될 수 있다. 특히 철거 명령을 무시할 경우 반복 부과로 누적 부담이 커진다.

4. 매도·리모델링 제한

건축물대장과 현황이 불일치한 건물은 매매 시 실거래가 신고가 어렵고, 건축물대장 정리 전까지 리모델링 허가가 나지 않는다. 결국 낙찰가가 아무리 저렴해도 ‘사용 가치가 낮은 자산’이 될 수 있다. 이러한 이유로 경매 고수들은 권리분석보다 먼저 건축물대장 이상 여부를 필수 점검 항목으로 둔다.

 

결론. 건축물대장은 ‘건물의 등기부등본’이다

경매물건을 분석할 때 등기부등본은 당연히 본다. 하지만 실제 리스크는 건축물대장에서 시작되는 경우가 훨씬 많다. 대장상 문제가 있는 집은 법적 보호를 받지 못하거나 이전·대출·매각 모든 단계에서 제약이 걸린다.

점검 항목	확인 포인트	리스크 수준
건축물대장 미등록	무허가 건물 가능성	매우 높음
비고란 ‘위반건축물’ 표시	이행강제금 부과 대상	높음
용도 불일치	세금·대출 제약	중간
등기부·대장 불일치	불법 증축·리모델링 가능성	높음

결국 건축물대장은 부동산의 법적 몸체를 증명하는 문서다. 경매 물건이 아무리 싸더라도, 건축물대장에 문제가 있다면 그 가치는 불완전하다. 입찰 전 반드시 ‘표제부–층별–현장’ 삼단 대조를 통해 문제 있는 집을 구별하는 습관이 안정적인 경매 투자의 출발점이다.