법원감정평가의 맹점 – 감정가가 실제가보다 높은 이유

• 서론 :경매 감정가가 ‘시장가격’이 아니다
• 본론1 : 법원감정평가의 구조적 특징 – 시점과 방식의 한계
• 본론2 : 감정평가의 자료 기반 문제 – 거래 데이터의 불균형
• 본론3 : 감정평가의 물리적 요소 과대 산정 – 건물 가치 중심 평가
• 본론4 :감정가와 시장가의 괴리를 줄이기 위한 실전 해석법
• 결론 :법원감정가를 ‘기준’이 아닌 ‘참고치’로 봐야 한다

서론. 경매 감정가가 ‘시장가격’이 아니다

법원감정평가는 경매 절차의 첫 단계이자 기준점이다. 법원은 매각할 부동산의 가치를 정하기 위해 감정평가사를 선임하고 ‘감정가(시가의 추정치)’를 산정한다. 이 감정가는 입찰의 기준이 되며, 유찰 시마다 일정 비율로 하락한다. 하지만 많은 경매 참가자들이 착각하는 부분이 있다. 바로 법원감정가가 곧 시장가격이 아니라는 점이다. 실제로 경매 물건 중 상당수는 감정가 대비 70~80% 수준에 낙찰된다. 심지어는 50% 이하로 떨어지는 경우도 있다. 즉, 감정가는 부동산의 ‘공식적인 평가가’일 뿐 시장 상황을 정확히 반영하지 못하는 경우가 많다.
왜 이런 차이가 발생할까? 이 글에서는 법원감정평가의 구조적 한계와 감정가가 실제 거래가보다 높게 산정되는 이유, 그리고 경매 투자자가 이를 어떻게 해석해야 하는지를 단계별로 분석해본다.

 

법원감정평가의 맹점 – 감정가가 실제가보다 높은 이유

 

본론1. 법원 감정평가의 구조적 특징 – 시점과 방식의 한계

법원감정가가 실제가보다 높은 이유 중 첫 번째는 평가 시점의 시차 때문이다. 법원감정평가는 보통 경매 개시결정 이후 약 1~3개월 사이에 이루어진다. 이때 감정평가사는 현장을 방문하고 주변 거래사례, 공시지가, 유사 물건 매매가 등을 종합해 가격을 산정한다.
문제는 이 감정가가 확정된 이후 실제 입찰일까지는 수개월이 걸린다는 점이다.

경매 절차는 통상 감정평가서 작성, 매각기일 공고, 첫 입찰, 유찰 및 재매각의 과정을 거치는데, 최초 감정 이후 낙찰까지 6개월 이상 소요되는 경우가 많다.

이 기간 동안 부동산 시장이 하락세로 전환되면 감정가가 시장가보다 자연스럽게 높아진다. 예를 들어, 감정평가 당시 시세가 3억 원이었더라도 6개월 뒤 시장가격이 2억6천만 원으로 하락했다면 감정가는 이미 현실과 괴리된 수치가 된다. 또한 법원감정평가의 방식 자체에도 한계가 있다. 감정평가사는 ‘시장가’보다는 ‘정상가격’을 기준으로 평가한다. 즉, 해당 부동산이 정상적인 거래로합리적 조건에서 거래될 경우의 가치를 산정하는 것이다. 하지만 경매 물건은 대부분 채무불이행·점유자 분쟁·관리 미흡 등 비정상적 상황에서 등장한다. 따라서 감정평가의 전제가 현실 시장과 맞지 않게 된다.

 

본론2. 감정평가의 자료 기반 문제 – 거래 데이터의 불균형

법원감정평가에서 사용되는 비교사례 대부분은 실거래가 데이터를 기반으로 한다. 문제는 이 실거래가가 항상 시장의 실질 가격을 반영하지 않는다는 점이다. 감정평가사는 통상 3~5건의 유사사례를 비교한다. 그러나 거래량이 적은 지역, 노후 주택 밀집지역,
또는 상가·토지처럼 개별성이 강한 자산은 비교사례 자체가 부족하다. 이 경우 감정평가사는 어쩔 수 없이 ‘유사하다고 판단되는’ 타 지역 사례나 오래된 데이터를 참조하게 된다.

예를 들어, 거래량이 적은 농촌 지역의 단독주택, 상가건물 중 일부 층만 경매 대상인 경우, 지분경매 형태로 나온 토지 등은 정확한 비교대상이 없기 때문에 감정평가사가 임의의 가중치를 적용해 감정가를 산정한다. 이 과정에서 ‘평균치 오류’가 발생한다. 평가사는 통계적으로 중간값을 선택하지만 실제 시장은 ‘하한값’ 중심으로 거래되는 경우가 많다. 즉, 감정평가의 평균적 접근이 오히려
실제 거래가보다 높게 산정되는 원인이 된다.

또한 거래 신고가가 세금 절감 등을 위해 실제 거래가보다 높거나 낮게 신고된 사례도 많다. 감정평가사는 신고가를 그대로 참고하기 때문에 시장 현실과 괴리된 감정가가 나올 수밖에 없다.

 

본론3. 감정평가의 물리적 요소 과대 산정 – 건물 가치 중심 평가

법원감정가가 실제보다 높은 또 다른 이유는 감정평가 방식이 건물가치 중심으로 산정되기 때문이다. 감정평가사는 ‘토지평가 + 건물평가’의 합산 방식으로 감정가를 정한다. 이때 건물의 잔존가치(감가상각 후 남은 가치)를 계산할 때 실제보다 과대평가되는 경우가 많다. 예를 들어, 노후 빌라나 다세대주택의 경우 실제 시장에서는 건물 가치가 거의 없고 토지 지분만 거래되는 경우도 많다.
하지만 감정평가사는 표준적인 감가율을 적용하기 때문에 실질 가치보다 높게 평가된다. 또한, 건물의 관리 상태나 점유 상황이 나쁘더라도 감정평가사는 표준 상태(보통의 유지 상태)를 전제로 평가한다. 즉, 낙찰자가 실제로 리모델링이나 보수비용을 부담해야 하는데도 그 비용이 감정가에 반영되지 않는다. 결과적으로 경매 참여자는 감정가를 기준으로 입찰가를 계산할 경우 보수비용을 고려하지 않아 실제 시세보다 비싼 가격에 낙찰받을 위험이 생긴다. 이런 현상은 특히 상가, 오피스텔, 토지형 물건에서 두드러진다.
이들 물건은 건물 구조와 점유 상태에 따라 실제 매매 가능 가치가 크게 달라지는데, 법원감정평가는 그 차이를 충분히 반영하지 못한다.

 

본론4. 감정가와 시장가의 괴리를 줄이기 위한 실전 해석법

감정가가 실제가보다 높을 수 있다는 사실을 알았다면, 이제는 그것을 어떻게 보정하고 활용할 것인가가 중요하다. 경매 투자자는 감정가를 ‘참고치’로만 보되, 시장 데이터를 통해 스스로 검증해야 한다.

1. 최근 실거래가와 비교

가장 간단한 방법은 국토부 실거래가 공개시스템(https://rtms.molit.go.kr)을 활용해 최근 3개월 이내 동일 평형·동일 단지의 거래가를 확인하는 것이다. 감정가가 실거래가보다 10% 이상 높다면 시장가 반영이 미흡한 것으로 판단해야 한다.

2. 유찰률과 낙찰가율 분석

감정가 대비 낙찰가율이 70% 미만인 지역은 법원감정평가가 체계적으로 높게 산정되는 지역일 가능성이 크다. 특히 2회 이상 유찰된 물건이라면 실제 시장이 감정가를 인정하지 않는다는 신호다.

3. 현장조사로 물리적 가치 재검증

건물 외관, 누수, 노후도, 불법 증축 여부를 직접 확인하거나 사진으로 검증해야 한다. 감정평가서에는 “양호”로 표시되어 있어도 현장에서 확인하면 상태가 전혀 다를 수 있다. 이 경우 보수비용을 감정가에서 직접 차감해 실질 낙찰가를 계산해야 한다.

4. 임차인 및 명도 리스크 반영

감정평가서에는 보증금이나 점유상태가 요약되어 있지만 법적 위험이 반영되어 있지 않다. 선순위 임차인이 있거나, 유치권·법정지상권 등 권리관계가 복잡한 물건은 실제 시장가보다 가치가 크게 떨어진다. 즉, 법적 리스크 비용을 감정가에서 공제하는 습관이 필요하다. 이 과정을 거치면 감정가와 실제 시장가의 괴리를 줄이고 현실적인 입찰가를 산출할 수 있다.

 

결론. 법원감정가를 ‘기준’이 아닌 ‘참고치’로 봐야 한다

법원감정평가는 경매 절차의 출발점이지만, 그 자체로 시장가격을 보장하지 않는다. 평가 시점의 지연, 자료의 한계, 물리적 상태의 과대평가 등으로 인해 감정가가 실제 거래가보다 높게 산정되는 구조적 문제가 존재한다.

구분	감정가가 높게 산정되는 원인	결과	대응 전략
시점 한계	감정 후 낙찰까지 6개월 이상 지연	시장 하락 반영 안 됨	최근 실거래가 비교
자료 부족	유사사례 부족, 평균값 적용	현실 거래가보다 높음	거래량 많은 지역 중심 분석
물리적 과대평가	건물 상태·보수비용 미반영	실제 가치보다 과대 산정	현장조사 후 보수비 차감
법적 리스크 미반영	점유자·권리관계 고려 부족	실질 수익성 저하	명세서·등기부 대조 확인

결국 법원감정평가는 ‘가격의 기준’이 아니라 검증이 필요한 시작점이다. 경매 투자자는 감정가를 그대로 신뢰하기보다, 데이터와 현장을 통해 감정가를 시장가로 보정하는 능력을 길러야 한다. 그때부터 경매는 단순히 싸게 사는 기술이 아니라, “가치를 정확히 읽는 투자”로 발전한다.